マンションの屋上防水

マンションも、建築後１０年、２０年とたってくると、いろいろな個所に改修、補修が必要になってきます。

マンションの補修費用で結構金額が大きいのが屋上防水工事です。



「屋上防水ってどれくらいお金がかかるのかな・・・」

「きっと大金請求されるんだろうな。」

「それにしてもどこに頼めばいいのかな。こちらは素人だし、請求された金額が本当に妥当かどうか見分けがつかないし、かといって業者のいいなりになるのも嫌だし。」

なんて、いろいろ迷いながら、放っておいたら、大家さん仲間の知り合いから怖い話を聞いてしまいました。

「所有していたアパートで雨漏りしちゃって、入居者に迷惑かけちゃった。テレビや家財の損害賠償とか大変だよ。それに屋上の全面改修になっちゃって、痛い出費だよ。」

「そうかあ、うちも、雨漏りしないうちに、早くやらなきゃなあ。」


屋上防水工事を安く済ませるには、コツがあります。

屋上防水費用を劇的に下げるコツ


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マンスリーマンション

マンスリーマンションとは、月単位で契約するマンションのことで、２年以内の単身赴任や、数ヶ月間の長期出張など、数ヶ月間だけその地で暮らしたいという場合に便利なマンションです。週単位で借りられるものはウィークリーマンションと呼ばれ、借りる期間の基本単位が異なりますが、仕組みは基本的には同じです。

マンスリーマンションの特徴をまとめてみました。


�（�件について

一般の賃貸住宅と同じ。マンションタイプやアパートタイプから一戸建てまであります。間取りも単身向けからファミリータイプまで多彩です。日本全国の都市圏、ビジネスホテルがある都市にはほぼあると考えていいでしょう。必要な家具はあらかじめ備え付けてあり、新たに購入する必要がありません。家具はベッド、カーテン、テーブル、テレビ、冷蔵庫はたいてい付いています。その他会社によってはソファやビデオ、室内洗濯機のある物件もあります。

��賃料の仕組み
入居期間をあらかじめ決めて前払いが原則です。1週間や１ヶ月で割り切れない日数分は日割り計算になります。家具が付いている分、一般の賃貸物件よりは割高です。でも日割り換算するとビジネスホテルの宿泊代よりは安くなります。

�７戚鷸�手続き・費用
必要書類のやりとりは郵便やFAXでできます。賃料を振り込めば、あとは鍵を取りに行くだけです。一般賃貸物件ではたいてい必要になる礼金、敷金、仲介手数料は、マンスリーマンションでは必要ありません。保証金（数万円程度）は必要となります。

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マンスリーマンションやウィークリーマンションでは原則として、契約時に一定のクリーニング代金（２万円前後が一般的）を支払うだけ。一般の賃貸住宅のように、退去時でないといくらになるかわからない原状回復費より明朗会計ですし、トラブルになることもありません。



マンスリーマンションを、普通の賃貸住宅（通常２年契約）を借りる場合と比べて試算してみると、６ヶ月未満の滞在なら、圧倒的に、マンスリーマンションの方がお得になるようです。

賃料自体はマンスリーの方が一般賃貸より割高なのですが、礼金、敷金、仲介手数料がかからない分、総額としてはマンスリーマンションの方が割安になるというわけです。また、家具を取り揃えなくてもよいので、その分さらにお得になります。
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マンション投資の最近の市況

マンション（ワンルームマンション）に投資する個人投資家が増えてきています。
一般的な金融商品と比べて投資利回りに魅力を感じるからです。

マンション投資の投資利回りは、ここ数年変化が見られます。
特に顕著なのが、東京都心部の中古マンションです。

もともと、新築マンションに比べて高い投資利回りが期待できるのが中古マンションの魅力なのですが、最近の「マンション投資ブーム」により、不動産価格が高騰してきているため、その結果として投資利回りが下がってきているのです。

数年前までは、表面利回りで９〜１０％が見込めた中古マンションが多くあったのですが、現在ではマンション価格の上昇により表面利回りは７〜８％のものが増えてきています。

この理由として、マンション投資ブームにより、売主側が強気の売却に出ていることで、買主の指し値では成約に至らなくなってきていることが挙げられます。

なお、新築マンションの場合は借入（ローン）による購入者が多く、変動金利で借り入れている人にとっては、今後の金利上昇リスクが大きな懸念材料となります。

これに対して、中古マンションの場合は、実際には銀行などで融資を受けることが難しいため、現金による投資を考えなければならないことも考慮に入れましょう。


さて、これから不動産投資を始めようとする方を、確実に成功に導くための最強マニュアルをご紹介します。

→　「アパート投資＊はじめの一歩」
書店で売られている本では絶対手に入らない詳細な情報が満載です。

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マンションのリフォーム

マンションをリフォームしたいと考えておられる方も多いと思います。

リフォームにより生活がより楽しく、快適になるのはもちろん、物件価値も上がります。

ただし、マンションのリフォームの場合、戸建て住宅と違って、個人で勝手にリフォームしてはいけない部分や、逆に簡単に自由にリフォームできる部分があったりして、難しくなっています。

マンションでリフォームできるのは、専有部分といわれる部分だけです。

専有部分とは、玄関の内側からサッシの内側までの住居部分を言います。コンクリートの壁・床・天井・柱の内側に組まれた間仕切り壁や天井は専有部分になります。この部分が個人でのリフォーム可能な範囲です。

これに対して、共用部分は個人ではリフォームできません。

共有部分とは、マンションの箱の部分であるコンクリートで作られた壁・床・天井・柱などのマンションを支える構造部分や、共同で使用するエレベーターや廊下などを言います。

間違えやすいのは、専用使用部分と言うものです。

「専用使用部分」とは、そこに住んでいる居住者が普段、専用に使用している「共用部分」を指します。

ベランダ・玄関扉・サッシなどがこれにあたります。

「サッシのカギ」や「網戸」なども専用使用部分に含まれ、網戸を張り替えたり、ガラスが割れた場合の交換、カギの交換などのメンテナンスは持ち主が行うように決められていますが、基本的には共用部分となるために、リフォームはできません。

防音や断熱の為にサッシのガラスを変えたい場合は、今のサッシの内側にもう１組サッシを取り付けて２重サッシにするなどの工夫をすると良いでしょう。


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住宅金融公庫（住宅金融支援機構）

住宅金融公庫は、平成１９年４月に組織改変され、独立行政法人「住宅金融支援機構」として生まれ変わりました。

住宅金融支援機構の融資制度の概要についてまとめてみました。

住宅金融公庫時代と大きく変わったのは３つあります。

１．融資対象要件の緩和

以前は対象外であった物件でも融資を受けることができるようになりました。

戸あたり床面積：50-125平米　→　25平米〜（バリアフリー基準適合の場合）
敷地面積：500平米　→　165平米〜
建物延床面積：500平米　→　200平米〜

いままで公庫の融資をあきらめていた方でも、融資が可能になるかもしれません。一度検討してみましょう。


２．融資条件の変更

融資率（融資上限額）が変更になりました。

従来は実質的に建築費の８割までしか融資を受けられなかったのですが、新らしい融資制度では、対象事業費の100％の融資を受けられることになりました。

また、融資を受ける際に必要であった「融資手数料」が不要になりました。以前は10戸以上、50戸未満の規模であれば約36万円必要でしたが、新制度になってから廃止されました。


３．賃貸規制の緩和

これまでオーナーが縛られていた規制がなくなり、アパマン経営が柔軟にできるようになりました。

廃止された規制は以下の通りです。

・敷金・礼金規制
・家賃上限規則
・入居者の公募
・法人契約不可



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